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L’achat d’une propriété est une étape très importante et il est normal de vouloir accéder à la propriété le plus rapidement possible. Malheureusement, dans un marché immobilier aussi actif ou la demande est très élevé, plusieurs se voient dans l’obligation de reporter leur projet d’accès à la propriété dû à des prix de vente trop élevés… Mais est-ce réellement la solution ?
Si vous êtes sur le point d’accéder à la propriété, réjouissez-vous puisqu’il existe maintenant de nombreuses solutions de financement pour faciliter l’achat de votre première propriété sans vous ruiner.
Cet article vous renseignera non seulement sur toutes les options de financements, mais aussi sur les programmes d’accès à la propriété pour les premiers acheteurs.
Bien qu’acheter sa première propriété soit un projet excitant, il doit être murement réfléchi. Pour s’assurer que vous n’avez pas de mauvaise surprise, une bonne préparation passe par la planification de son financement. Pour se faire, suivez ces 5 étapes clés :
# 1 quelle est votre capacité de mise de fonds ?
La mise de fonds est un montant que vous devrez débourser à l’achat. Celui-ci permet de réduire le montant de votre emprunt et des intérêts que vous payerez lors du remboursement de votre prêt.
Le montant recommandé de fournir en mise de fonds est de 20 % du prix d’achat de la propriété. Pour une maison de 300 000 $, vous devrez donc débourser la somme de 60 000 $ en mise de fonds initial.
Il est important de mentionner que le pourcentage de 20 % n’est pas obligatoire, il est possible de se procurer une propriété sans mise de fonds ou bien en fournissant une mise de fonds inférieur à 20 % du prix de l’achat… Cependant, si tel est le cas, vous devrez obligatoirement souscrire à une assurance prêt hypothécaire qui assure votre institution prêteuse qu’ils seront remboursés.
Le montant utilisé pour payer votre mise de fonds peut provenir de vos économies, d’un héritage, d’un don ou bien de vos REER.
# 2 trouver votre bien immobilier.
Une fois que vous avez votre montant de mise de fonds, vous êtes prêt à commencer vos recherches pour dénicher la propriété parfaite pour vous.
N’oubliez pas de respecter le budget que vous avez convenu, c’est malheureusement l’erreur que beaucoup de premiers acheteurs font…
Bien que la recherche de propriété puisse sembler excitante, ce n’est pas tout à fait le cas. Pour la plupart, surtout dans un marché aussi compétitif, la recherche de la maison parfaite est tout comme chercher une aiguille dans une botte de foin.
Pour faciliter le processus, sauver du temps et de l’argent, nous vous recommandons fortement de vous allier avec le meilleur courtier immobilier de la région pour vos recherches.
À cette étape, vous devriez faire une demande de préautorisation hypothécaire. Ainsi, vous aurez une meilleure idée de votre réelle capacité d’emprunt.
#3 déterminez votre source de financement.
Une fois que vous croyez avoir trouvé la propriété parfaite pour vous, il est temps de choisir quel type de financement hypothécaire vous utiliserez pour l’achat.
Vous aurez le choix entre le prêt hypothécaire, la location avec option d’achat (si offerte par le vendeur) ou bien le RAP.
*Tous ces types de financement seront décrits plus concrètement dans un tableau plus bas.
#4 Rédactions de la promesse d’achat.
La promesse d’achat est un document essentiel qui rassemble toutes les conditions nécessaires pour conclure l’achat de la propriété.
Pour être certains de ne rien oublier lors de la rédaction de ce document, nous vous recommandons de le faire rédiger par un professionnel. Votre courtier immobilier, votre notaire ou même votre avocat seront tous en mesure de vous aider dans cette étape.
En plus de comprendre les conditions d’achats, la promesse d’achat fait mention du prix de vente final, de la date de la prise de possession, les biens inclus dans la vente, etc.…
# 5 comparer les prêts hypothécaires.
Vous êtes maintenant pratiquement rendu à la ligne d’arrivée, il ne vous reste donc qu’à rencontre votre conseiller financier ou bien à discuter avec un courtier hypothécaire pour comparer les taux d’intérêt qui varient d’une institution financière à l’autre.
Si ce n’est pas déjà fait à cette étape, vous devriez commencer à penser prendre en considération les dépenses connexes à l’achat et de votre première propriété. En voici quelques exemples :
Les frais d’évaluation et d’inspection
Les taxes municipales et scolaires
La taxe de mutation immobilière
L’ajustement des taxes foncières payées d’avance par le vendeur
La taxe sur la prime de l’assurance prêt hypothécaire
Les frais de notaire
Les frais d’assurance habitation
Etc.…
L’erreur de plusieurs premiers acheteurs est de sous-estimer tous les frais conséquents à l’achat d’une propriété. Plusieurs se font prendre en ignorant complètement qu’il existe des crédits d’impôt mis en place exprès pour faciliter l’accès à la propriété.
Conditions pour l’obtention du crédit d’impôt:
La propriété achetée doit être enregistrée à votre nom ou celui de votre conjoint.
Les types de propriétés éligibles au crédit d’impôt sont : les maisons unifamiliales, les maisons jumelées, les maisons en rangée, les appartements dans un duplex, triplex ou quadruplex, les maisons mobiles ainsi que les habitations en copropriété.
En date de 2022, la valeur du crédit d’impôt fédéral pour l’achat d’une première propriété est de 750 $. En soustrayant l’abattement pour les résidents du Québec, vous toucherez donc 626 $.
Toujours en date de 2022, la valeur du crédit d’impôt provinciale est elle aussi de 750 $.
Donc en cumulant les crédits d’impôts fédéral et provincial, vous pourriez obtenir un crédit s’élevant à 1 376 $.
* Vous avez jusqu’à la fin de l’année de l’acquisition de la propriété pour réclamer vos crédits d’impôt. Après quoi il ne sera plus possible d’y avoir accès.
De plus, en tant que premier acheteur, vous pourriez être admissible au remboursement de la taxe de « Bienvenue » en plus d’obtenir un remboursement TPS/TVQ partiel ou total pour une construction neuve.
Heureusement pour les premiers acheteurs québécois, il existe plusieurs solutions de financement ou d’accès à la propriété : Le prêt hypothécaire, le REER/RAP et l’incitatif à l’achat d’une première propriété
Financer sa première maison avec le prêt hypothécaire.
Le prêt hypothécaire est de loin la façon la plus commune de financer l’achat d’une propriété.
Le montant du prêt hypothécaire est déterminé selon le prix de vente ainsi que la mise de fonds que vous aurez mis.
Valeur de la propriété | 300 000 $ |
Mise de fonds (20 %) | 60 000 |
Montant du prêt hypothécaire | 240 000 $ |
Bien qu’un prêt de 240 000 $ puisse sembler énorme, ne vous en faites pas. Selon vos moyens et votre capacité de remboursement, vous bénéficierez de 2 à 25 ans pour rembourser votre prêt hypothécaire ainsi que les intérêts qui en découlent. Dépendamment de votre niveau de tolérance au risque, les taux d’intérêt peuvent être fixes ou variables.
Comment augmenter ses chances d’être accepté pour le prêt hypothécaire ?
Malheureusement, ce n’est pas tout le monde qui est admissible au prêt hypothécaire. Les institutions s’assurent d’abord que vous ayez un bon dossier avant de vous prêter et avant de déterminer le montant maximal qu’ils vous octroieront.
Voici certaines conditions à remplir pour voir sa demande de financement hypothécaire être acceptée :
Les institutions financières seront plus en confiance s’ils voient que vous êtes en mesure de déposer au moins 20 % du prix de la propriété en mise de fonds.
Plus vos revenus sont stables et élevés, plus grandes sont les chances qu’une institution financière veulent vous prêter.
La cote de crédit reflète sommairement si vous êtes considéré comme responsable avec votre argent et si vous êtes un bon payeur. Pour augmenter vos chances d’être accepté au prêt hypothécaire, vous devriez vous assurer de conserver votre cote de crédit à un score égal ou supérieur à 650. Plus votre cote est élevée, mieux c’est !
Avoir de multiples dettes simultanément n’est pas un bon signe pour les institutions financières.
Le REER/RAP ; aide au financement immobilier.
Le REER/RAP est un programme d’aide gouvernementale réservé aux premiers acheteurs. Ce programme fédéral permet retirer des fonds de son REER sans répercussions fiscales à condition que les fonds soient utilisés pour l’achat d’une première propriété.
Il est possible de retirer un maximum de 35 000 $ de votre REER pour financer l’achat. Si vous être en couple, c’est donc un maximum de 70 000 $.
Si vous voulez participer au RAP lors du retrait de vos REER, vous devrez vous assurer que vous respectiez ces 4 conditions obligatoires :
Ce programme est accessible que si vous faites l’acquisition de votre première résidence principale. Si vous avez déjà été propriétaire, la seule façon de bénéficier du RAP est de ne plus être propriétaire depuis au moins 4 ans.
Il est obligatoire que vous ayez obtenu une entente écrite concernant l’achat ou la construction de votre propriété avant le 1er octobre de l’année suivant votre retrait de REER.
La propriété doit être votre résidence principale. Vous devez obligatoirement y habiter dans l’année suivant votre retrait.
Seulement les montants enregistrés dans votre REER depuis plus de 90 jours seront admissibles pour le RAP.
Comment fonctionne le remboursement du RAP ?
Admettons que vous vous apprêtez à acheter votre première propriété au prix de 300 000 $ et que vous désirez mettre une mise de fonds correspondant à 20 % du prix d’achat ; soit 60 000 $. Vous disposez de 25 000 $ en épargne. Vous devrez donc retirer 35 000 $ de votre REER pour atteindre 60 000 $.
Une fois que vous aurez retiré les fonds nécessaires de votre REER, vous disposez de 15 ans pour rembourser la totalité de cette somme. Cependant les remboursements commencent 2 ans après le retrait.
Donc, si vous retirez 35 000 $, vous devrez payer 2 333 $ (35 000 $/15) par année pour les 15 années de remboursement.
*À noter que vous pouvez fournir un montant plus élevé que le remboursement. Vous diminuerez ainsi le montant à rembourser pour les prochaines années.
Ce nouveau programme a pour but de venir en aide aux premiers acheteurs en diminuant leurs mensualités hypothécaires.
C’est en fait un prêt hypothécaire avec participation du gouvernement du Canada. Ce programme offre :
5 ou 10 % aux acheteurs d’une première propriété pour l’achat d’une maison neuve.
5 % aux acheteurs d’une première propriété pour l’achat d’une maison existante.
5 % aux acheteurs d’une première propriété pour l’achat d’une maison mobile ou usine.
Le prêt hypothécaire AVEC PARTICIPATION implique que le gouvernement a une part de l’investissement dans la maison ; il participe donc aux fluctuations du marché tout comme vous.
Cette mesure d’aide permet d’aider les personnes ayant été en mesure d’accumuler la mise de fonds minimale nécessaire pour l’obtention d’un prêt hypothécaire (5 %), mais sans plus.
L’acheteur devra rembourser l’incitatif qu’il a reçu selon la valeur marchande de la propriété au moment du remboursement. Vous bénéficiez de 25 ans pour effectuer ce remboursement.
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