Comment évaluer la valeur marchande d’une maison au Québec ?Meilleur Agent Immobilier

9 septembre 2021,

Tout le monde aura un jour besoin de savoir quelle est la valeur marchande de leur propriété. Que ce soit pour vendre au meilleur prix, pour un refinancement ou tout autre besoin, connaître la valeur de notre maison peut être primordial. Mais comment évalue-t-on la valeur marchande d’une maison au Québec ?

C’est beaucoup plus complexe que cela ne peut le paraître. En effet, beaucoup de gens confondent beaucoup de notions en évaluation immobilière, et c’est pourquoi il faut laisser cette tâche à des professionnels.

Vous trouverez ici toutes les réponses aux questions fréquentes à propos de l’évaluation immobilière, et nous vous expliquerons comment évaluer la valeur marchande d’une maison.

Quelle est la définition de la valeur marchande d’une maison ?

Savez-vous combien vaut votre maison à l’heure actuelle ? On ne parle pas ici du montant qui est indiqué sur votre compte de taxes municipales, mais bel et bien de sa valeur marchande, soit du prix de vente que vous pourriez obtenir sur le marché.

Dans les livres d’évaluation, les experts définissent la valeur marchande avec la définition suivante :

C’est le prix le plus probable et sincère, de la vente réelle ou présumée d’un immeuble, à une date donnée, sur un marché libre et ouvert à la concurrence où l’acheteur et le vendeur sont raisonnablement informés des conditions du marché.

Cela signifie que la valeur marchande est en fait le meilleur prix que vous pourriez obtenir à un moment donné sur le marché si vous vendiez votre maison.

Quelle est la différence entre la valeur marchande et l’évaluation municipale ?

Beaucoup de gens pensent à tort que l’évaluation municipale représente la valeur marchande d’une propriété. C’est une erreur ! L’évaluation municipale n’est qu’une représentation approximative de la valeur d’une propriété en fonction de critères de base, et qui est établie selon des conditions de marché datant de plusieurs années.

On définit couramment l’évaluation municipale de cette manière :

C’est la valeur, au 1^er juillet 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation, d’un immeuble et dont la valeur sert à des fins de taxation foncière.

Les évaluations municipales sont souvent faites en gros volume, et sans visite sur place de chaque immeuble. Les améliorations faites ne sont donc pas prises en compte. Il ne faut donc pas se fier à cette valeur uniquement pour établir la valeur marchande d’une propriété.

Quelles sont les 3 méthodes d’évaluation de la valeur marchande au Québec ?

Comment les professionnels de l’évaluation immobilière au Québec font-ils donc pour évaluer la valeur marchande d’une propriété ?

Tout dépend du type de propriété en réalité. En effet, la méthode utilisée peut varier dépendamment de s’il s’agit d’une maison, d’un immeuble à revenus ou encore d’une propriété patrimoniale.

Les 3 méthodes d’évaluation immobilière reconnues au Québec sont :

Méthode des comparables

Il s’agit de la méthode la plus souvent utilisée, et qui se base sur les prix de vente de propriétés comparables pour établir la valeur marchande de la propriété sujette à évaluation.

Méthode du coût

Cette méthode moins utilisée se base sur le coût de reconstruction à neuf d’un bâtiment, et est souvent utilisée dans le cas de bâtiments patrimoniaux, de bâtiments industriels, commerciaux etc.

Méthode du revenu

Cette méthode est utilisée pour évaluer la valeur d’immeubles locatifs générant des revenus, et où la valeur dépend grandement de la rentabilité de l’immeuble.

Comment évaluer une maison avec la méthode des comparables ?

La méthode des comparables est la méthode utilisée pour pratiquement 90% et plus des propriétés au Québec. Il s’agit d’une méthode qui vient utiliser les prix de vente de maisons déjà vendues récemment.

Le plus difficile avec cette méthode, c’est d’avoir accès à des facteurs comparatifs à jour, comme par exemple la valeur d’une chambre supplémentaire, d’un p2 de superficie habitable, etc., pour faire les ajustements nécessaires avec les comparables.

Sommes toutes, les étapes de la méthode de comparables sont les suivantes :

Dresser le profil de la maison sujette à l’évaluation
Cibler les propriétés comparables au sujet qui ont été vendues récemment
Choisir 3-5 propriétés les plus semblables à la maison sujette
Établir les facteurs comparatifs de différents attributs (une chambre, une salle de bain, un garage, etc.)
Rajuster le prix de vente de chaque propriété comparable pour compenser les différences avec la propriété évaluée
Faire la moyenne des prix de vente des maisons comparables ajustées pour obtenir la valeur marchande de la maison sujette

Le rôle de l’évaluateur est de sélectionner des comparables nécessitant le moins d’ajustement possible. Au final, grâce aux données du marché, il sera en mesure de cibler la valeur marchande précise d’une maison.

Comment évaluer une propriété avec la méthode du coût ?

La méthode du coût est extrêmement complexe, et requiert les services d’un évaluateur expérimenté. Avec cette méthode, il faut utiliser des documents contenant des listes de prix de matériaux pour calculer le coût de reconstruction d’un bâtiment.

Il s’agit d’une tâche compliquée qui s’applique à peu de propriétés. Ce sont souvent les bâtiments industriels, commerciaux et parfois les propriétés patrimoniales qui peuvent être sujettes à ce type d’évaluation.

Les étapes sommaires de la méthode du coût sont :

L’évaluateur évalue tout d’abord la valeur du terrain
Il évalue par la suite coût de remplacement et reconstruction à neuf du bâtiment
Il calcule ensuite la dépréciation du bâtiment selon son âge apparent, sa localisation, ses désuétudes, etc.
Il va finalement ajouter le coût des dépendances, telles qu’un garage, un cabanon, une piscine, etc.

Au final, il s’agit de la méthode la moins utilisée au Québec, mais qui a encore son utilité dans certains cas précis.

Comment évaluer un immeuble à revenus avec la méthode du revenu ?

Les immeubles à revenus sont très particuliers, car ils sont destinés à générer du revenu et à rapporter une rentabilité à son propriétaire. Bien que ce soit des bâtiments, ce qui importe ici, c’est la rentabilité de l’immeuble et les revenus qu’il rapporte.

C’est pourquoi pour en évaluer la valeur marchande, il faut utiliser une méthode d’évaluation immobilière qui se base sur les revenus.

La méthode du revenu consiste essentiellement à :

Bien entendu, c’est une version simplifiée. En réalité, des calculs financiers poussés interviennent dans le calcul. Dans certains cas, des évaluateurs peuvent utiliser un mixte entre la méthode du revenu et du comparable, en se basant sur des TGA paritaires. Pour garder ça simple, dites-vous que la valeur de l’immeuble est estimée à partir des revenus.

Quel est le prix pour faire évaluer sa maison par un évaluateur agréé ?

Les évaluateurs agréés sont les seuls professionnels au Québec qui sont autorisés à réaliser des évaluations immobilières officielles dont les résultats sont valides auprès des banques et institutions financières.

Mais combien est-ce que ça coûte de faire évaluer sa maison par un évaluateur agréé ? En fait, ça varie selon le type d’immeuble à évaluer.

Le tableau qui suit résume les prix en fonction du type de propriété que vous désirez faire évaluer.

Type d’immeuble	Prix d’évaluation
Maison unifamiliale	475-650$
Condo	300-500$
PLEX	550-800$

Est-ce qu’un agent immobilier peut m’aider à évaluer la valeur de ma propriété ?

Oui. Un agent immobilier est un professionnel des transactions immobilières. Il a accès à tous les prix de vente de maison sur le marché. Si vous désirez vendre votre propriété au meilleur prix, c’est votre meilleur allié, car il pourra réaliser une analyse des comparables pour voir combien se sont vendues d’autres maisons similaires à la vôtre dans les derniers mois.

Bien que l’évaluation faite par un agent immobilier ne soit pas valide auprès des banques, elle est tout de même excellente et peut vraiment vous aider à cibler la valeur de votre propriété.

D’ailleurs, les services d’un agent immobilier pour vendre sont plus qu’importants. Ils peuvent vous aider à obtenir un prix plus élevé.

Vous devez uniquement verser un montant de commission à votre agent lorsque la transaction est complétée. Chaque courtier est libre de choisir son propre taux de commission. Ainsi certains courtiers chargent 3% pour vendre une propriété, et d’autres 5%. Il est possible de négocier la commission d’un courtier immobilier lorsque vous possédez une propriété dans un secteur en forte demande, ou ayant des caractéristiques incroyables. Utilisez notre formulaire pour comparer les courtiers dans votre secteur.

Quels sont les avantages d’une évaluation immobilière faite par un évaluateur agréé ?

Pourquoi devriez-vous songer à faire évaluer votre propriété par un évaluateur agréé au Québec ? En fait, il est recommandé de consulter un évaluateur lorsque vous désirez avoir un rapport officiel d’évaluation, comme c’est le cas lors d’un refinancement, d’un achat ou même d’une vente. Voici 3 avantages majeurs :

Valeur marchande précise

Vous connaîtrez la valeur marchande exacte et précise de votre propriété, sans aucune ambiguïté ou question.

Rapport d'évaluation officiel

Vous aurez entre les mains un rapport officiel de + 20 pages expliquant la démarche utilisée pour évaluer votre propriété.

Évaluation reconnue par les banques

L’évaluation faite par un évaluateur agréé est reconnue par les banques et institutions financières pour le financement.

Comment déterminer le meilleur prix de vente pour sa maison au Québec ?

Vous désirez vendre votre propriété, mais vous ne savez pas à quel prix l’afficher ? Surévaluer votre propriété pourrait nuire à votre transaction, et sous-évaluer votre propriété vous coûtera très cher.

La solution est de consulter un courtier immobilier professionnel. Ce dernier pourra évaluer le prix de vente optimal de votre propriété afin d’attirer le maximum d’acheteurs, et pour que vous empochiez le meilleur profit possible.

Les bons courtiers savent utiliser la méthode des comparables à leur avantage et au vôtre. Trouvez votre courtier rapidement grâce à notre formulaire gratuit.

Je peux vous aider à évaluer la valeur marchande de votre maison pour vendre au meilleur prix !

Mes compétences en évaluation me permettent de déterminer avec précision la valeur d’une maison.

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